Yếu tố pháp lý khi mua căn hộ chung cư cần nắm chắc

Nhu cầu mua căn hộ tại các thành phố lớn ngày càng nhiều. Trình tự thủ tục hay các giấy tờ liên quan cần phải có khi giao dịch là gì?  Mời các bạn tham khảo những yếu tố pháp lý khi mua căn hộ chung cư cần nắm chắc sau đây. Hy vọng sẽ hữu ích cho các anh chị lần đầu mua căn hộ. 

Yếu tố pháp lý khi mua căn hộ chung cư cần phải biết 

Quy trình thủ tục pháp lý khi mua căn hộ chung cư 

 

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu giữa bên mua và bên bán

Cả hai bên cần thỏa thuận tiền cọc trước khi xem tình trạng pháp lý như sổ hồng. Bên mua phải ra phòng địa chính của phường nơi căn chung cư tọa lạc để kiểm tra xem chung cư đó  có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đó hai bên sẽ thỏa thuận một số điều khoản như sau:

  • Số tiền đặt cọc bao nhiêu?
  • Thời gian ra hợp đồng công chứng và cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi thủ tục hoàn tất.
  • Thời gian bàn giao và các thứ đi kèm căn hộ. Hai bên thỏa thuận chi phí công chứng và các loại thuế ai đóng.

Thông thường bên bán sẽ chi trả chi phí công chứng và các loại thuế trước bạ ( tuy nhiên, tùy vào thỏa thuận của hai bên để đóng thuế và phí thấp nhất có thể).

Bước 2: Đặt cọc căn hộ

Việc đặt cọc ngoài bên mua và bên bán thì cần có người làm chứng. Nếu cẩn thận hơn thì có thể ra văn phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, tuy việc này sẽ tốn một khoản chi phí nhỏ nhưng đảm bảo cho bên mua. Văn phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống về tính pháp lý của căn hộ cho bạn được yên tâm.

Bước 3: Hợp đồng công chứng

Đến giai đoạn này hai bên cần ra phòng công chứng để tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng công chứng. Bên mua sẽ thanh toán số tiền đúng với thỏa thuận trước đó và bên bán sẽ bàn giao giấy tờ. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
  • Tờ khai thuế trước bạ
  • CMND và hộ khẩu bên bán nhà
  • Nếu đã kết hôn thì giấy chứng nhận kết hôn
  • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
Bước 4: Khai thuế với cơ quan nhà nước

Sau khi hoàn thành các thủ tục đặt cọc, hai bên sẽ tiến hành khai thuế với chi cục thuế. Nếu không có gì thay đổi thì thường trong vòng 7 ngày sẽ tiến hành xong các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Hai bên cần lưu ý là sau khi ký hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi khai báo thuế:

  • Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên mua.
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/ căn hộ.
  • Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
  • CMND và hộ khẩu của bên mua và bên bán
  • Các tờ khai thuế theo mẫu ở quận
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

 

Đây là bước cuối cùng và cũng là quan trọng nhất trong việc sở hữu nhà theo pháp luật. Các giấy tờ cần chuẩn bị:

  • Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
  • Tờ khai thuế trước bạ cũ/ tờ khai thuế trước bạ cũ
  • CMND và hộ khẩu bên mua
  • Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các quận.

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Bước 1: Bên mua và bên bán kí hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư và công chứng tại văn phòng công chứng. Khi kí kết hợp đồng cần mang theo hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.

Bước 2: Bên bán nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán căn hộ, biên lại nộp tiền mua nhà cho cơ quan thuế để khai báo thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Bên mua nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng, bao gồm:

  • Bản sao biên lai thuế thu nhập cá nhân
  • Bản sau hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư
  • Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng cho CĐT xác nhận vàn văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Bước 4: Sau khi có sự xác nhận của CĐT và hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán căn hộ thì bên mua tiến hành các thủ tục để xin cấp sổ hồng.

Bước 5: Nộp hồ sơ cấp giấy phép chứng nhận sở hữu nhà, bao gồm các hồ sơ cần thiết:

  • Văn bản chuyển giao hơp đồng mua bán căn hộ có công chứng
  • Bản sao hợp đồng mua bán nhà với CĐT
  • Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với CĐT

Những giấy tờ cần thiết khi mua căn hộ chung cư

Hiện nay, đa phần các dự án căn hộ được bán khi phần móng vừa hoàn thành, tức sau khoảng thời gian từ 1.5 – 2.5 năm thì người mua sẽ nhận được nhà hoàn thiện. Với căn hộ chung cư như thế trong quy định của pháp luật gọi là nhà ở hình thành trong tương lai.

Thời gian vừa qua xảy ra nhiều tình trạng không bàn giao nhà cho người mua với những lý do như: chủ đầu tư hết vốn, không được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với phần đất sử dụng để xây dựng nhà ở…

Dưới đây là những giấy tờ mà người mua cần phải biết khi mua căn hộ chung cư:

1. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư

Căn cứ Điều 54, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Đầu tiên chúng ta phải xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Giấy này sẽ đảm bảo, chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.

Hiện nay đa phần chủ đầu tư sẽ phân phối cho các đại lý F1, F2 (các công ty môi giới bất động sản) để bán nên người mua sẽ mua từ các đại lý đó chứ không phải từ chủ đầu tư. Do đó, người mua phải kiểm tra các loại giấy tờ như sau:

+ Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư có được thực hiện việc đầu tư xây dựng căn hộ đó hay không

+ Giấy phép kinh doanh của các đại lý F1, F2 có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới hay không

+ Văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho công ty môi giới được phép bán những căn hộ nào. Rất nhiều trường hợp công ty môi giới giả con dấu của chủ đầu tư để bán nhà nên người mua cần lưu ý kỹ loại giấy tờ này

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là một loại giấy tờ rất quan trọng, nó thể hiện quyền được sử dụng phần đất đó của chủ đầu tư là hợp pháp. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.

3. Cam kết bảo lãnh của ngân hàng cho dự án

Hợp đồng bảo lãnh này giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng, ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua đã ký kết cho bên mua.

Căn cứ Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN.

4. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.

Bao gồm các hồ sơ thể hiện được việc chủ đầu tư đã đóng gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai thuế sử dụng phần đất đó. Nhiều khu chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

5. Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Giấy phép xây dựng là giấy tờ xác nhận chủ đầu tư được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch. Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho người mua nhà.

 

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Văn bản thể hiện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được mở bán.

Căn cứ Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014

6. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Khi đã đủ các giấy tờ nêu trên lúc làm hợp đồng mua bán căn hộ mọi người cần phải chú ý đến các thông tin trong hợp đồng, các điều khoản phải rõ ràng và dễ hiểu. Nếu có một điều khoản nào không rõ ràng, người mua nên hỏi rõ chủ đầu tư để tránh xảy ra các tranh chấp say này.

Một số lưu ý chung cho hợp đồng mua bán:

+ Đơn tiền tệ là tiền VNĐ. Nếu là đơn vị tiền tệ khác khi xảy ra tranh chấp sẽ không được tòa án chấp nhận.

+ Tiến độ thanh toán đi liền với tiến độ hoàn thành dự án. Người mua nên giữ lại ít nhất 5% (có thể là 2%) giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được bàn giao đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).

+ Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ của người có thẩm quyền.

+ Có thỏa thuận rõ ràng về các phụ phí dịch vụ trong khi ở như phí quản lý, phí điện nước, phí vệ sinh,..

 

4.7/5 - (4 bình chọn)
0879 48 33 99Đăng ký thông tin